Le point de départ de l'État est bon. Nous espérons qu'en réglementant et en contrôlant l'industrie immobilière, nous pourrons nous prémunir contre les risques financiers systémiques et éviter que l'industrie immobilière ne devienne le plus grand rhinocéros gris qui menace la sécurité financière.
Depuis la mise en œuvre du mécanisme à long terme de l'immobilier, des politiques telles que la troisième ligne et la quatrième tranche, la limitation de la concentration des prêts bancaires et l'approvisionnement centralisé en terres ont été renforcées à plusieurs niveaux, ce qui a entraîné un resserrement du crédit immobilier, un découvert du pouvoir d'achat des résidents et un refroidissement de l'humeur à l'égard de l'achat de maisons, ce qui a entraîné une certaine précipitation psychologique et un effet de Stampede, ce qui a conduit les banques à hésiter davantage à prêter et à refroidir la confiance du marché Le marché immobilier est inévitablement entré dans un cercle vicieux.
Les mauvaises nouvelles continuent et les bonnes nouvelles ne sont pas absentes.
En raison de divers facteurs tels que la vente de maisons à rabais par les entreprises immobilières pour un retour rapide des flux de trésorerie au cours du premier semestre de l'année, malgré la chute de la falaise au cours du deuxième semestre de l'année, la superficie totale des ventes et des ventes de maisons commerciales en 2021 a augmenté. Selon les données du Bureau national de statistique, de janvier à novembre 2021, la superficie des ventes de logements commerciaux a atteint 158 131 000 mètres carrés, soit une augmentation annuelle de 4,8%; Les ventes de logements commerciaux se sont élevées à 1 616,67 milliards de RMB, en hausse de 8,5%. Selon les calculs de Kerry, on s'attend à ce que l'échelle des ventes de logements commerciaux atteigne un nouveau sommet tout au long de l'année, la superficie et le montant dépassant respectivement 1,8 milliard de mètres carrés et 18 billions de yuans.
La Conférence centrale de travail sur l'économie, tenue du 8 au 10 décembre, a souligné la nécessité d'insister sur le fait que la maison est utilisée pour vivre et non pour faire frire, de renforcer l'orientation prospective, d'explorer de nouveaux modes de développement, d'insister sur le développement simultané de la location et de l'achat, d'accélérer le développement du marché de la location à long terme, de promouvoir la construction de logements abordables et d'aider le marché du logement commercial à mieux répondre aux besoins raisonnables des acheteurs de logements. Promouvoir un cercle vertueux et un développement sain de l'industrie immobilière grâce à la politique de la ville.
Le 11 décembre, Ning Jizhe, Directeur adjoint de la Commission nationale du développement et de la réforme et Directeur du Bureau national de statistique, a déclaré que pour renforcer la sécurité du logement de base des résidents, « l'immobilier est l'industrie de base et le logement est la consommation des résidents ». C'est aussi l'intervalle de temps après de nombreuses années, la haute direction a de nouveau souligné que « l'immobilier est l'industrie de base », sans aucun doute pour l'industrie découragée a injecté un stimulant.
Dans une prévision pour 2022, publiée à la mi - novembre 2021, Morgan Stanley a déclaré que la Chine passerait d’un « désendettement » à un « effet de levier stable » après un an de resserrement sans précédent. La politique devrait s'estomper et l'économie devrait revenir à un taux de croissance de 5,5% en 2022, ce qui est supérieur aux attentes actuelles du marché.
En ce qui concerne 2022, le mot « stable » est primordial.
Malgré la pression à la baisse de l'économie, l'orientation de « l'immobilier ne sera pas frit », la détermination de ne pas utiliser l'immobilier comme outil et moyen de stimulation économique à court terme ne changera pas, et on s'attend à ce que les ministères coopèrent les uns avec les autres à l'avenir, sous La direction de politiques telles que « la location et l'achat simultanés », « la promotion d'un cercle vertueux et d'un développement sain de l'industrie immobilière en raison de la politique de la ville », « la stabilisation des prix des terrains, la stabilisation des prix de l'immobilier et la stabilisation des attentes Maintenir la continuité et la stabilité des politiques de réglementation.
Au début de décembre 2021, la Commission chinoise de réglementation des valeurs mobilières a déclaré qu'elle appuierait les entreprises immobilières de haute qualité dans l'émission d'obligations et que les fonds seraient utilisés pour la fusion et l'acquisition de projets d'entreprises d'assurance, qu'elle appuierait le financement continu raisonnable et normal des entreprises immobilières privées et qu'elle maintiendrait les canaux de financement obligataire ouverts. La CBRC a également déclaré qu'elle accorderait des prêts au développement immobilier et des prêts à la fusion et à l'acquisition en fonction des différentes conditions locales, en mettant l'accent sur la satisfaction des besoins en matière d'hypothèques pour le premier appartement et le logement amélioré.
En outre, dans le passé, le mode de développement et d'exploitation de l'immobilier « dette élevée, effet de levier élevé et chiffre d'affaires élevé» pourrait prendre fin, la confiance des croyants en l'immobilier à court terme s'effondrerait et les ventes de maisons existantes devraient devenir le principal mode en 2022 et au - delà.
Mais pour rétablir la confiance du marché, le défi n'est pas petit - -
Les risques de tonnerre et de défaut des entreprises immobilières très endettées demeurent élevés. Selon les statistiques des rapports économiques du 21e siècle, les 88 principales sociétés immobilières ont encore 456 obligations libellées en dollars et émis environ 190 665 millions de dollars. Parmi eux, 33 sociétés immobilières dont la dette en dollars américains dépasse 2 milliards de dollars et 46 sociétés immobilières dont la dette dépasse 1 milliard de dollars. Il y a 29,73 milliards de dollars de dettes qui arrivent à échéance au premier semestre de 2022, dont 3,75 milliards de dollars pour Evergrande, 2,205 milliards de dollars pour jiaxiaoye et 1,25 milliard de dollars pour Greenland Group et New City Holdings...
Il est difficile de rétablir l'offre et la demande à court terme. Du côté de l'offre, en 2021, les promoteurs immobiliers privés n'ont pas pris suffisamment de terres - principalement des terres prises par des entreprises centrales ou des entreprises d'État - ou n'ont pas suffisamment de terres disponibles pour le développement en 2022. Du côté de la demande, en raison de la baisse des prix ou de la vente déguisée de maisons par de nombreuses entreprises immobilières afin de rapatrier rapidement les liquidités, de réduire l'effet de levier et de réduire la dette, le volume des ventes au deuxième semestre de 2020 et au premier semestre de 2021 a atteint 20 billions de RMB, ce qui est beaucoup plus élevé que l'échelle de 167 billions de RMB de l'année normale, ce qui a entraîné un découvert important de la demande (semblable à l'effet de double 11).
Troisièmement, en raison de l'incertitude quant aux attentes en matière de baisse des prix de l'immobilier, de l'absence d'impôt foncier et de la crainte d'une augmentation des risques liés aux bâtiments en ruine des entreprises immobilières, il est difficile d'éliminer l'état d'esprit des consommateurs à l'égard de la monnaie.
Il est donc particulièrement important de rétablir la confiance en 2022. La bonne nouvelle est que, selon l'analyse et les prévisions de divers instituts de recherche, le marché immobilier chinois a atteint un creux au quatrième trimestre de 2021, a maintenu une valeur négative au premier semestre de 2022 et s'est redressé au deuxième semestre. Morgan Stanley prévoit que les ventes de logements baisseront légèrement de 2% d'une année sur l'autre en 2022 - en hausse de 5% d'une année sur l'autre en 2021, mais en baisse de 15% d'une année sur l'autre au troisième trimestre de 2021 - et qu'elles devraient se redresser d'une année sur L'autre au deuxième semestre de 2022 en raison d'une base plus faible.
Afin d'incarner plus concrètement la connaissance de soi froide et chaude de l'industrie immobilière en 2021, Tiger sniff a choisi cinq entreprises comme objets de revue et de prévision, à savoir Evergrande, Vanke, rongchuang, Wanda et Shell.
Orage et défaut de paiement sont devenus les mots clés les plus frappants de l'industrie immobilière au cours des derniers mois
Evergrande: une tentative folle au bord de la faillite et de la réorganisation
En 2021, Evergrande est devenue le plus grand rhinocéros gris de l'industrie immobilière.
En tant que géant immobilier le plus endetté au monde, Evergrande a un passif au bilan de 195 millions de RMB. À la clôture des opérations le vendredi 31 décembre 2021, les actions d’evergrande (03333.hk) de la Chine étaient inférieures à 1 / 10 de celles du début de 2021, avec une capitalisation boursière actuelle de 21 milliards de HK; Mad Evergrande (00708.hk) avait une capitalisation boursière de près de 700 milliards de dollars de Hong Kong au sommet, mais maintenant seulement 38,17 milliards de dollars de Hong Kong. En quelques mois, la capitalisation boursière s'est évaporée d'environ 95%; Evergrande Property (06666.hk) est similaire, avec un cours des actions qui a atteint un sommet de 19,74 $HK en 2021 et maintenant seulement 2,64 $HK, ce qui correspond à une capitalisation boursière de 28,5 milliards de dollars HK.
En ce qui concerne la crise de la dette d'Evergrande, Tiger sniff a successivement écrit "Evergrande est en danger? Evergrande dissipe les rumeurs", "Xu Jiayin et Evergrande, combien de temps peut - il durer?" "Le destin de Xu Jiayin a été verrouillé" et "Xu Jiayin on Hot pot, Evergrande in ICU" et d'autres articles, ne répétez pas ici.
Pour Evergrande, son tonnerre est tiré un par un, avec plusieurs noeuds temporels clés:
Le 24 septembre 2020, un document PDF intitulé « Rapport de situation d’evergrande Group Co., Ltd. Sur l’appel à l’appui d’un grand projet de restructuration d’actifs» a été diffusé furieusement par différents canaux. Bien qu’evergrande ait rapidement réfuté les rumeurs par la suite, les nouvelles reçues par Tiger sniff étaient vraies et fiables. Cette menace signifie que le Document épais a jeté de bonnes bases pour Evergrande pour devenir une « entreprise immobilière individuelle» plus tard;
En juillet 2021, la Sous - direction de Yixing de la Guangdong Development Bank a demandé à la Cour centrale de Wuxi de la province du Jiangsu la préservation des biens avant l'action en justice et a demandé le gel des dépôts bancaires de 132,01 millions de RMB de Yixing Hengyu Real Estate et Evergrande Real Estate Group, ou la fermeture et la saisie d'autres biens équivalents;
Le 9 septembre 2021, Evergrande fortune a été suspectée d'avoir été frappée par un tonnerre. Certains employés de première ligne ont affirmé que les produits ne pouvaient pas être payés, mais les dirigeants n'ont pas répondu ou même payé à l'avance. Cela a complètement refroidi le cœur des gens. Le lendemain, Xu Jiayin a dit, "Je peux tout avoir, mais les investisseurs d'Evergrande fortune ne peuvent pas tout avoir!" Evergrande fortune thunderstorm est devenu la dernière paille qui a écrasé Evergrande, et est devenu la clé de l'admission d'Evergrande dans l'unité de soins intensifs. Une série de courses et de marches ont commencé ici;
Le 6 décembre 2021, Evergrande n’a pas payé d’intérêts de 82 millions de dollars aux détenteurs d’obligations dans le délai de grâce final, ce qui a entraîné un défaut de paiement important.
Au cours de ce processus, Evergrande est devenue un rat de rue, est également devenue la bouche des départements concernés "entreprises immobilières individuelles" et "cas", est "leur propre mauvaise gestion, l'expansion aveugle" causée. La restructuration de la dette d'Evergrande est presque inévitable.
Pour 2022, le principal problème qu'Evergrande doit résoudre est sans aucun doute de trouver de l'argent et de rembourser ses dettes.
Assurer la reprise du travail et le transfert du bâtiment. Dans la nuit du 26 décembre 2021, le Groupe Evergrande a tenu une réunion hebdomadaire régulière sur la reprise de la production et la garantie de la livraison des bâtiments. Xu Jiayin, qui a toujours aimé bluffer, a déclaré: « il reste encore cinq jours ce mois - ci. Nous devons faire de notre mieux pour sprinter et nous assurer d'atteindre l'objectif de livraison de 39 000 ensembles de bâtiments ce mois - ci.» Evergrande a déclaré dans un communiqué de presse que le taux national de reprise des projets était de 91,7% au 26 septembre, soit une augmentation de 40 points de pourcentage par rapport à la « Conférence des enseignants de la garantie de transfert de bâtiments» au début de septembre 2021; Le nombre de personnes qui ont repris le travail était de 89 000, soit une augmentation de 31% par rapport à septembre.
Obtenir un soutien en espèces. L'un est la vente d'actifs de haute qualité pour récupérer de l'argent, l'autre est la recherche active d'un prêt pour la transfusion sanguine. À l'heure actuelle, la maison ne peut pas être vendue, il n'y a pas d'institutions financières pour transfusion sanguine, Evergrande n'a pas d'argent pour rembourser la dette, ni d'argent pour assurer la reprise du travail, la livraison du bâtiment.
Le pire et le meilleur résultat possible, Evergrande se dirige vers la restructuration de la dette, Evergrande reste, Xu Jiayin sort.
Rongchuang: vivre dans l’ombre de la crise de la dette d’evergrande
En cas de crise à Evergrande, le collègue le plus nerveux est peut - être Sun Hongbin - dans une certaine mesure, Xu Jiayin et Sun Hongbin sont des barons de l'argent plus forts.
Mais contrairement à Xu Jiayin, Sun Hongbin est l'un des magnats de l'immobilier qui ont senti le danger tôt. À la fin de 2019, il a conseillé aux promoteurs immobiliers « d’abandonner leurs illusions», jugeant que l’économie ne devrait pas devenir trop dépendante de l’immobilier ou « politique nationale»; Ce cycle de réglementation durera longtemps; Il est presque impossible d'augmenter la dette à l'avenir. Mais cela aidera - t - il rongchuang à devenir le porte - bonheur de la tempête immobilière?
Selon le rapport du premier semestre de 2021, l’actif total de rongchuang China s’élevait à 1205453 milliards de RMB, le passif total à 997122 milliards de RMB et le ratio actif - passif à 82,72%, en baisse de 1,24% par rapport à la fin de 2020.
Sun Hongbin a déclaré lors d'une réunion de communication sur le rendement: « en plus de nous, il y a une possibilité de tonnerre violent.
En disant cela, Sun Hongbin pourrait être ivre.
Il convient de mentionner qu'au cours de cette année, Sun Hongbin a été « ivre » à plusieurs reprises.
Le 22 juin 2020, Sun Hongbin a assisté à la cérémonie de signature de l'Accord de coopération en matière d'investissement pour le projet de développement de la ville de Shaoxing Yellow wine. Il est rapporté que l'investissement total du projet dépasse 30 milliards de RMB et que la superficie totale du bâtiment dépasse 1 million de mètres carrés.
Le 19 mai 2021, le Gouvernement populaire municipal de Renhuai a tenu une cérémonie de signature de l'Accord - cadre pour le projet de construction d'une base de production d'alcool de saveur soja avec rongchuang China · Global Wine Industry Group; En juillet, rongchuang a augmenté de 900 millions de RMB le capital de Global Wine Group. En outre, Sun Hongbin a également investi 600 millions de yuans dans le distributeur d'alcool 1919 par l'intermédiaire de sa propriété runze, y compris 200 millions de yuans d'émissions directionnelles et 400 millions de yuans de transferts d'actions.
Le 24 septembre, une lettre d'aide envoyée par la succursale de rongchuang Shaoxing aux autorités locales a été largement diffusée sur les médias sociaux. La lettre d'aide a indiqué que sa liquidité en espèces était confrontée à des obstacles et à des difficultés et a demandé au Gouvernement de fournir un soutien politique spécial. Cela a ouvert la partie émergée de l'iceberg où rongchuang a connu une crise de liquidité. Parmi eux, le projet de ville de vin de riz jaune mentionné ci - dessus a connu une grave différence de revenus et de dépenses. Actuellement, la ville de vin de riz jaune a investi 7,7 milliards de RMB. Jusqu'à présent, en raison de l'impact de la situation déprimée du marché, le capital de retour n'est que de plus de 200 millions de RMB.
Selon les statistiques du rapport économique du 21ème siècle, au cours des deux derniers mois, rongchuang China a récupéré plus de 20 milliards de RMB de fonds par l'aliénation de projets et l'exploitation de capitaux, y compris:
Transférer les capitaux propres des deux projets de Hangzhou au partenaire Binjiang, avec un capital de 1 673 milliards de RMB;
Le financement des actions de placement s'élève à 6,08 milliards de RMB;
Sun Hongbin a emprunté 450 millions de dollars américains sans intérêt à la société;
Transférer l'entreprise de gestion d'entreprise au service de financement et d'innovation pour 1,8 milliard de RMB;
Récemment, trois projets à Shanghai et Hangzhou ont été vendus avec succès, avec un prix de transaction estimé à 2,68 milliards de RMB.
Entre - temps, Shell, qui a investi tôt, est maintenant un distributeur de billets de rongchuang. Selon les statistiques, rongchuang China a vendu environ 45352 millions d'actions de Shell ADS entre le 1er juin 2021 et le 7 décembre 2021, avec un capital de rachat total d'environ 1084 milliard de dollars américains (environ 689 milliards de RMB).
Cependant, le retour frénétique des liquidités de rongchuang en si peu de temps a suscité des inquiétudes quant à la chaîne de financement et à l'ampleur réelle de la dette.
Selon les états financiers intermédiaires de rongchuang en 2021, son passif à court terme s’élevait à 754960 milliards de RMB, soit une augmentation d’environ 71,04 milliards de RMB par rapport à 683920 milliards de RMB à la fin de 2020, principalement en raison de l’augmentation de divers créditeurs.
Auparavant, rongchuang a réduit sa dette à court terme de plus de 50 milliards de RMB, tandis que ses comptes créditeurs ont augmenté de plus de 80 milliards de RMB.
Par conséquent, selon l'analyse, rongchuang doit de l'argent aux fournisseurs tout en remboursant des dettes à court terme.
En outre, selon une étude récente de UBS, le financement crée une dette hors bilan d'environ 200 milliards de yuans. Au 30 novembre 2021, les obligations nationales et étrangères d’environ 25 milliards de RMB de rongchuan China expireront d’ici la fin de 2022, y compris deux obligations de placement privé totalisant 845 millions de dollars américains et environ 10,9 milliards de RMB qui entreront dans la période de vente en 2022.
Bien que, du point de vue de la liquidité, la trésorerie et les équivalents de trésorerie de rongchuang s'élèvent à 101 099 milliards de RMB, ce qui couvre à peine 90 962 milliards de RMB de dettes à court terme arrivant à échéance en un an, l'humeur de Sun Hongbin n'est peut - être pas plus détendue que celle de Xu Jiayin avec près de billions de dettes à court terme et 200 milliards de dettes hors bilan.
Je me demande si Sun Hongbin s'inquiète de l'alcool.
En ce qui concerne rongchuang et Sun Hongbin, les principaux problèmes à résoudre en 2022 sont les suivants: An'an a l'intention de rembourser ses dettes, de vendre des actifs sans importance, de vendre des fractures et d'éviter le tonnerre comme Evergrande. À cet égard, Sun Hongbin devrait avoir une riche expérience. Pensez à la façon dont Wang Jianlin a brisé ses compétences et a vendu divers projets culturels et touristiques à Sun Hongbin lorsque Wanda a connu une crise de liquidité en 2017.
Wang Jianlin a perdu la face cette année - là.
Beaucoup de gens pensent que la raison pour laquelle Evergrande a la situation actuelle est que Xu Jiayin n'est pas prêt à vendre quoi que ce soit. Il n'a pas le courage de Wang Jianlin de briser les poignets. Quand il veut vendre, ses actifs ne valent pas d'argent.
Donc, sous les articles sur la crise Evergrande, Wang Jianlin est devenu l'objet de louanges - -
Ou Wang Jianlin a une vision à long terme, a quitté l'immobilier il y a longtemps;
Le patron Wang est le plus chanceux, quand tout le monde va bien, il a un problème, quand tout le monde a un problème, il a résolu;
D'une certaine manière, Xu Jiayin n'a toujours pas ét é poussé par Wang Jianlin Niu. Wanda a également été en crise cette année - là. Regardez les gens se casser la main...
Vous voyez, pour le bien ou pour le mal, tout dépend du soutien des pairs. Au cours de ces années, Wang Jianlin a perdu la face et a gagné de l'argent. Ainsi, alors que les propriétaires de maisons se grattent les oreilles pour payer leurs dettes, Wang Jianlin annonce que Wanda est cotée en bourse.
Le 21 octobre 2021, HKEX a divulgué le prospectus de Zhuhai Wanda Commercial Management Group Co., Ltd. Wang Jianlin a introduit une série d'investissements de combat pour Zhuhai Wanda Business Management, avec une valeur totale estimée à 180 milliards de RMB. La participation de Wang Jianlin est d'environ 100 milliards de RMB.
Dès 2018, Wanda Business Management a introduit des investissements de guerre tels que Tencent, Suning, JD, rongchuang, etc., et a échangé 34 milliards de RMB contre environ 14% des actions. À cette époque, Wanda Business Management a été évalué à 242,9 milliards de RMB.
Le 23 décembre 2014, Wanda commercial (03699.hk) a été cotée à la Bourse de Hong Kong sous le nom de « knocking Bell ».
